Le marché immobilier neuf : rétention de foncier
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Même si le placement préféré des Français, qu’est l’immobilier, a super-formé depuis ces dernières années. De nombreux marqueurs tels que la baisse des taux de l’OAT 10 ans, l’effet Covid, le retour aux espaces provinciaux ect., semblent indiquer un possible retour à la « normale ».
« Après chaque euphorie vient la période de correction » d’après WallStreet. Mais comment se traduit-elle sur le marché immobilier français neuf et ancien ?
Premièrement, pour contextualiser, l’objectif clair de la BCE concerne le durcissement des taux d’intérêt des crédits immobiliers, commencé il y a quelques mois pour essayer de maintenir l’inflation. Couplé à ce phénomène, les prix pratiqués ces dernières années. Il est possible de constater, selon les zones géographiques, un ralentissement du marché immobilier, plus ou moins fort selon les territoires, engendrant une diminution du nombre de vente. À savoir que les blocages aux financements tiennent davantage aux difficultés d’accès au crédit (lié au taux d’usure et comportement plus restrictif des banques) qu’à la hausse des taux des crédits immobiliers qui restent tout de même historiquement « favorables ».
Selon les chiffres communiqués par l’INSEE, le nombre de transactions dans le parc ancien est passé de 1 206 000 pour 2021 à 1 133 000 en 2022 avec un léger tassement des prix de vente. Néanmoins, ce que nous pouvons constater pour le marché ancien n’est pas forcément applicable de la même manière sur le marché immobilier neuf. Que les taux grimpent ou baissent, les prix eux, ne flambent pas.
En effet, selon les chiffres communiqués par le Laboratoire de l’immobilier sur les 100 plus grandes villes françaises, nous pouvons apercevoir une hausse des prix de l’immobilier neuf cette dernière année, +5,7% entre Novembre 2021 et Novembre 2022 et sur 3 ans, +18%. Ainsi, la moyenne nationale des prix au m2 moyens pratiqués dans le neuf est de 5495€/m2 en Novembre 2022.
Le fait est que dans l’ancien, les prix mettent moins de temps à s’ajuster que dans le neuf. Beaucoup de paramètres entrent en jeu mais le principal est le prix d’achat du foncier qui représente une part importante du prix de revient de l’opération, environ 30%.
Les programmes commercialisés à l’heure actuelle découlent d’un ensemble de process entamé il y a plus de 2 ans selon les projets. De ce fait, les prix immobilier neuf n’ont pas la capacité de fluctuer aussi rapidement que l’ancien. Ajouter à cela, les augmentations des prix de l’énergie, du prix des matériaux et la nouvelle réglementation environnementale RE 2020, le marché est conditionné à poursuivre l’application de tels prix. Pour le promoteur, les marges, de plus en plus rognées, ne permettent pas de diminuer les prix de vente. D’autant plus que, prochainement, l’offre disponible ne sera pas suffisante face au nombre croissant de nouveaux demandeurs.
Un marché déjà tendu qui devrait l’être un peu plus.
Toutes les conditions évoquées ci-dessus amènent à une diminution nette et forte du nombre de mise en chantier. Les récents prix de marché obtenus à la suite d’appel d’offres montrent une augmentation d’environ 37% des coûts de construction par rapport aux estimatifs réalisés en amont du projet. De ce fait, de plus en plus de promoteurs décident stratégiquement de mettre leurs projets en stand-by, dans l’attente de pouvoir les réaliser dans le futur.
Un phénomène qui va accentuer, un peu plus, le manque de logements en France. L’offre en logements neufs devrait ainsi fortement diminuer comparé à une demande croissante malgré les conditions de financement actuelles. Car même si le nombre de réservations dans le neuf indique une baisse de -24,3% sur un an, ce chiffre est le résultat de financement de plus en plus compliqué pour les investisseurs (une catégorie d’un ensemble d’acquéreurs), majoritairement stoppés par les banques.
Comme en 1990, pendant la crise du Golfe, le marché immobilier connaît un tassement jusqu’à ce que la clientèle prenne conscience que les prix des programmes neufs livrés aujourd’hui étaient inférieurs aux tarifs à venir.
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