Dispositif JeanBrun: la nouvelle aide à l’investissement locatif en 2026

Le 1er janvier 2025, le dispositif Pinel, utilisé par plus de 250 000 investisseurs depuis 2014, s’est définitivement éteint. Pendant un an, le marché de l’investissement locatif neuf est resté orphelin d’un mécanisme fiscal incitatif, à un moment où l’offre locative s’est effondrée de 15 % en cinq ans.

Le gouvernement français a apporté sa réponse le 23 janvier 2026 avec l’annonce du plan « Relance logement », dont le volet fiscal porte désormais un nom : le dispositif Jeanbrun, en hommage à Vincent Jeanbrun, ministre délégué chargé du Logement. Entré en vigueur en février 2026 et inscrit dans la loi de finances 2026, ce nouveau dispositif d’aide à l’investissement réinvente la défiscalisation immobilière autour d’un mécanisme inédit en location nue : l’amortissement fiscal.

Pour les investisseurs intéressés par le marché dynamique de la presqu’île guérandaise — La Baule, Pornichet, Guérande, Le Pouliguen et leurs alentours —, le moment est particulièrement opportun. L’absence de zonage géographique du dispositif Jeanbrun ouvre, pour la première fois depuis dix ans, l’éligibilité aux communes du littoral atlantique qui étaient jusqu’alors exclues du Pinel.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Origine et philosophie du dispositif

Le dispositif Jeanbrun est issu du plan « Relance logement », annoncé par le gouvernement le 23 janvier 2026 pour répondre à la crise structurelle du logement. Ses ambitions affichées sont claires :

• Atteindre un rythme de 400 000 logements construits par an, soit 2 millions d’ici 2030,
• relancer 50 000 logements locatifs privés dès 2026,
• soutenir la production de 125 000 logements sociaux dès 2026,
• redonner aux particuliers une incitation forte à devenir bailleurs privés.

Codifié dans la loi de finances 2026, ce mécanisme fiscal s’applique aux acquisitions réalisées entre 2026 et le 31 décembre 2028. Au-delà de cette date, une prolongation législative sera nécessaire pour qu’il subsiste.

Une rupture avec le Pinel : l’amortissement fiscal

La grande innovation du dispositif Jeanbrun, c’est son mécanisme. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt directe plafonnée et proportionnelle à la durée d’engagement (de 9 à 12 ans), le Jeanbrun introduit pour la première fois en France l’amortissement fiscal en location nue résidentielle.

Concrètement, l’investisseur déduit chaque année une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers imposables. Cette déduction réduit mécaniquement la base taxable, voire génère un déficit foncier imputable sur le revenu global dans certaines limites. Plus le taux marginal d’imposition de l’investisseur est élevé, plus l’économie d’impôt est significative.

Jusqu’à présent, l’amortissement fiscal n’existait que pour la location meublée (statut LMNP ou LMP). Le dispositif Jeanbrun rebat les cartes en l’introduisant dans la location nue — c’est-à-dire la location d’un logement vide, sans meubles ni équipements mobiles. Une révolution discrète mais lourde de conséquences pour les stratégies patrimoniales.

Les biens concernés par le dispositif Jeanbrun

Une condition centrale : les immeubles collectifs uniquement

Le dispositif Jeanbrun s’applique exclusivement aux logements situés dans des immeubles collectifs — c’est-à-dire les appartements en copropriété. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif, quelle que soit leur localisation. C’est une rupture marquée avec les anciens dispositifs et un signal politique fort en faveur de la densification urbaine.

Pour les investisseurs sur la presqu’île, cette condition pointe naturellement vers les programmes immobiliers neufs en cœur de ville : les nouvelles résidences de La Baule, les programmes neufs de Pornichet, les opérations collectives de Guérande intra-muros ou les appartements neufs du Pouliguen.

Le logement neuf ou la VEFA

Pour les logements neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), les conditions à respecter sont les suivantes :

• Achèvement après la publication du PLF 2026,
• conformité à la réglementation environnementale RE2020,
• DPE classé A, B ou C obligatoirement,
• acquisition réalisée entre 2026 et 2028.

Les programmes immobiliers neufs livrés ces prochains mois sur La Baule, Pornichet, Guérande et le Pouliguen répondent à ces critères. Chez Val Promotion, l’ensemble de nos opérations en cours est conçu dès l’origine pour respecter la RE2020 et atteindre les meilleures performances énergétiques — un alignement naturel avec les exigences du dispositif Jeanbrun.

Le logement ancien rénové

Particulièrement intéressante, la branche « ancien rénové » du dispositif s’adresse aux investisseurs souhaitant remettre sur le marché un appartement existant. Elle exige :

• Des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition,
• une réhabilitation lourde assimilable à une reconstruction,
• un DPE atteignant la classe A, B ou C après travaux,
• des travaux réalisés par des professionnels certifiés RGE.

Cette voie représente une opportunité réelle sur la presqu’île, où certains appartements anciens — notamment dans le bâti d’avant-guerre de La Baule centre ou Le Pouliguen — affichent des DPE défavorables et bénéficieraient d’une rénovation lourde.

Le mécanisme d’amortissement : les taux à retenir

Le dispositif Jeanbrun propose trois niveaux de loyer (intermédiaire, social, très social) correspondant à trois publics cibles. Plus le loyer accepté est modéré, plus le taux d’amortissement annuel est élevé. Voici la grille de référence :

A noter : seuls 80 % du prix d’acquisition entrent dans la base d’amortissement. Les 20 % restants correspondent à la valeur du foncier, qui par principe ne se déprécie pas et reste donc non amortissable. Pour un appartement acquis 250 000 € à La Baule, par exemple, la base amortissable s’élève à 200 000 €.

Les conditions à respecter par l’investisseur

Comme tout dispositif fiscal incitatif, le Jeanbrun s’accompagne d’engagements précis qu’il convient de bien mesurer avant de se lancer.
Engagement de location de 9 ans minimum. Le bien doit être loué comme résidence principale du locataire, en location nue, pendant au moins neuf ans. Une revente avant ce terme entraîne la perte des avantages fiscaux acquis, sauf aléas de vie reconnus (perte d’emploi, invalidité, décès).

Plafonds de loyers à respecter. Le loyer pratiqué doit rester dans les limites fixées par décret pour le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social). Ces plafonds sont révisés annuellement.

Plafonds de ressources des locataires. Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser certains seuils, qui varient selon la composition du foyer et la zone géographique.

Pas de location intrafamiliale. Il est interdit de louer le bien à un ascendant (parents, grands-parents) ou descendant (enfants, petits-enfants) du foyer fiscal — une garde-fou pour éviter les optimisations abusives.

Pas de cumul avec la location meublée. Le dispositif est incompatible avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel). Le bien doit rester en location nue pendant toute la durée d’engagement.

Pas de revente anticipée. Toute cession du bien avant la fin de l’engagement de neuf ans entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal, sauf cas de force majeure.

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Promoteur immobilier et agence immobilière historique implantée à La Baule, le groupe Val Promotion accompagne depuis de nombreuses années les investisseurs sur l’ensemble de la presqu’île : La Baule, Pornichet, Guérande, Le Pouliguen, La Turballe, Le Croisic jusqu’à Nantes et son agglomération.
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