Comment se calcul le potentiel constructible d’un bien ?
La constructibilité est un élément important pour la vente à un promoteur immobilier. Il devient primordial de réaliser une étude de faisabilité afin de savoir ce qu’il sera possible de construire. En effet, selon les différentes politiques menées sur le territoire français, certaines zones sont plus propices à la construction que d’autres. Par exemple, plus les possibilités de construction du futur immeuble sont importantes dans la hauteur, plus votre propriété sera susceptible de nous intéresser.
Dans un premier temps, la faisabilité du projet est conditionnée par les règles du PLUi (Plan Local d’Urbanisme intercommunal). Un règlement graphique, qui permet de fixer les zones urbanisées ou à urbaniser, les zones agricoles… Dès lors, il conviendra de situer votre terrain sur le plan de zonage. Ce dernier comporte aussi des informations importantes sur la parcelle, comme les éléments à préserver tels que les clôtures en pierre, les espaces verts protégés, les bâtiments classés remarquables, qui font peser des obligations sur le plan opérationnel.
Une fois le zonage repéré, il faudra se référer au règlement écrit de ce même PLUi pour connaitre les règles spécifiques à la zone désignée. On peut y retrouver :
– Article 1 et 2 : Les types de constructions autorisées
– Article 6, 7 et 8 : Les différentes implantations possibles selon les limites séparatives
– Article 9 : L’emprise au sol maximale autorisée
– Article 10 : Les hauteurs maximales des constructions
– Article 12 : Les règles concernant le stationnement
– Article 13 : Le coefficient biotope qui permet de prévoir un quota d’espaces verts minimum
Suite à la lecture et la compréhension de ces articles, nous concevons avec notre architecte un premier projet, afin de mettre en évidence le volume constructible potentiellement dégagé, principalement définit par les règles de retraits (Art. 6 à 8) et la hauteur maximale autorisée (Art. 10).
L’objectif est de créer le maximum de surfaces constructibles, sachant qu’en moyenne la largeur d’un bâtiment neuf est de 15m, mais sans faillir à nos valeurs intrinsèques, de concevoir des espaces de vie toujours plus confortables, bien pensés, au sein de bâtiments esthétiques et de qualité pour contribuer à l’amélioration du cadre de vie des futurs habitants.
N’hésitez pas à retrouver nos réalisations sur notre site internet VAL Promotion.
Un autre facteur essentiel dans la faisabilité d’un projet est le stationnement. Car en effet, selon les règles évoquées dans le PLU, sa prise en compte peut limiter le nombre de logements réalisés. En général, il faut compter 1 place de stationnement par logement. Mais dans certains cas, comme pour un appartement d’une surface plus importante, le PLU peut imposer que le logement bénéficie de 2 stationnements. Dès lors, selon la nature du projet, l’impact sera direct sur la faisabilité du programme et notamment sur le coût de construction car il sera peut-être nécessaire de créer 1 ou 2 niveaux de sous-sol permettant d’accueillir l’ensembles des places de stationnement.
Vous songez à vendre votre propriété et vous souhaitez connaître son potentiel constructible ? Contactez-nous !
Nous mettons à votre disposition sur notre site internet, un formulaire de contact. Un outil simple et rapide (30 secondes), vous aurez juste à renseigner quelques informations pour que nous puissions vous recontacter et vous informer sur le potentiel constructible de votre propriété.